Disdette contratti di affitto: come farle

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Se si vuole disdire un contratto di affitto, bisogna presentare la comunicazione al proprietario con sei mesi di anticipo, ma può capitare anche di dover disdire prima del termine del contratto, ed in tutti i due i casi occorre seguire l’iter giusto.

La disdetta del contratto

Per disdire un contratto di affitto, occorre seguire delle regole fissate nella Legge numero 431 del 9 dicembre 1998. Ciò deve avvenire rispettando le tempistiche, a seconda della tipologia del contratto.

Per i contratti liberi e concordati, se non si vogliono rinnovare per gli anni di proroga previsti (il primo di quattro ed il secondo per due, bisogna inviare al proprietario e all’Agenzia delle Entrate un modulo nel quale si dichiara di non voler rinnovare un contratto. Questa regola vale sia per le abitazioni che per i locali adibiti a negozi, uffici e qualsiasi altro tipo di esercizio, commerciale e non.

Lo stesso discorso di può fare per i contratti di affitto transitori, stipulati per un breve lasso di tempo (da un minimo di trenta giorni a un massimo di diciotto mesi), ed altrettanto breve deve essere il rilascio della comunicazione di voler liberare l’appartamento (due o tre mesi prima, a seconda dei termini del contratto).

Nella comunicazione di rilascio dell’immobile affittato, che in genere deve essere inviata sei mesi prima dello scadere del contratto, si indicano: i dati essenziali del contratto, la data di stipulazione del contratto, la data in cui partirà il recesso, i motivi per cui si lascia l’immobile (se il motivo è grave), l’invito alla restituzione della caparra (se e quanto previsto dai termini del contratto) e la firma dell’inquilino.

La risoluzione anticipata di un contratto

Può capitare di dover disdire un contratto di affitto in anticipo, per motivi familiari, un trasloco di lavoro, etc. Le modalità, e le penalità, che si possono affrontare in questa situazione sono diverse, a seconda dell’accordo stipulato con il proprietario dell’immobile.

Per fini fiscali, è importante comunicazione la risoluzione anticipata del contratto all’Agenzia delle entrate, tramite il modello RLI, e versando un’imposta di registro di 67 euro, entro un mese dalla data riportata. Il Tribunale di Milano, inoltre, ha stabilito nel 2018, con una sentenza del 28 febbraio, che l’accordo di recessione dell’affitto deve essere presentata in forma scritta.

La recessione, anticipata o nei tempi previsti, può avvenire per gravi motivi, ovvero dei fatti involontari e/o imprevedibili che impediscono all’affittuario di dover lasciare l’appartamento, e sono stabiliti dall’articolo 27 della leggere numero 392 del 1978. Ad esempio, un grave motivo di recesso può essere la mancata consegna dell’immobile, oppure dei problemi di struttura del locale.

La disdetta anticipata del contratto d’affitto, può essere comunica al proprietario tramite diversi tipi di lettere, come:

  • il modulo di disdetta anticipata, prevista dal contratto, dell’anno corrente;

  • la lettera di disdetta di locazione per gravi motivi;

  • il modulo di risoluzione anticipata dell’inquilino, non prevista dal contratto;

  • il modulo di disdetta consensuale del contratto di affitto;

  • la disdetta di affitto con successione del contratto di locazione, che può essere comunicato in caso di morte improvvisa dell’affittuario, se i suoi eredi vogliono occupare l’immobile.