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Mutui immobiliari

Mutui immobiliari

Mutui immobiliari ? A chi chiedere il mutuo più conveniente ?

Il mercato immobiliare italiano, negli ultimi mesi, presenta dati contrastanti sulle compravendite. Le richieste di mutui immobiliari per l’acquisto di immobili, tendono a un modesto ma costante incremento. Se poi confrontiamo le richieste attuali di mutui rispetto a quelle dei dodici mesi precedenti, assistiamo a un aumento superiore al 10%. Queste informazioni ci confermano la convenienza di richiedere un mutuo, preferibilmente a tasso fisso, visto i tassi d’interesse bassi. Se poi ho un capitale ben investito e che mi rende bene, conviene mantenerlo e piuttosto utilizzare, se necessario, gli interessi per pagare la rata del mutuo. Viceversa non ho un capitale, ma ho un reddito sufficiente per pagare la rata del mutuo, cercherò di negoziare al meglio le condizioni. Immaginiamo il pagamento delle rate del mutuo come l’equivalente dei versamenti effettuati su un piano di accumulo, dove alla scadenza in un caso avrò un’immobile nell’altro dei soldi.

Ci sono diverse proposte di mutui immobiliari.

Basta andare sul web per verificare e confrontare. Le banche offrono diversi tipi di mutui con caratteristiche proprie, per poter meglio soddisfare le esigenze dei clienti. Esaminano però alcuni aspetti fondamentali, che nella negoziazione possono fare la differenza:

Età del richiedente: quanti anni ha chi stipula il mutuo? Quasi tutti gli istituti di credito non accettano una domanda di mutuo che sarebbe estinta dopo che il richiedente abbia compiuto settantacinque anni.

Rapporto tra Mutuo e Valore dell’immobile (LTV): La banca è più interessata a esaminare una richiesta dove il valore dell’immobile a garanzia è molto più alto rispetto al mutuo. Se per esempio chiediamo € 100.000 di mutuo per una casa che la perizia valuta € 200.000, il rapporto (LTV) sarà del 50%. Questo indicatore è importante perché la banca si tutela meglio nel caso di un’eventuale insolvenza, riuscirebbe a rientrare in possesso del capitale, dei relativi interessi e spese. Una richiesta di mutuo del 50%, massimo 60% del valore dell’immobile, pone il cliente in una buona posizione per l’applicazione delle condizioni di maggior favore. Una richiesta fino all’80% del valore rientra in una fascia più generale e l’offerta della banca tenderà a essere standard. Per importi superiori all’80%, i tassi saranno i più alti di mercato e saranno richieste garanzie accessorie, come un’assicurazione e/o fideiussione di terzi.




Durata del mutuo: per quanti anni dura il mutuo? È strettamente collegato a quanto detto qui sopra. Normalmente oggi si cerca di avere rate a basso importo (o comunque sostenibili) allungando la durata del mutuo. L’altra soluzione è quella invece di rimborsare il mutuo nel più breve tempo possibile. Nel primo caso la scelta è legata ad un discorso di propria tranquillità, evitando l’assillo di rate troppo alte che potrebbero pregiudicare la qualità della vita. Contro c’è però un aumento degli interessi da pagare. Nel secondo caso il motivo che ci spinge è legato all’estinzione del finanziamento in tempi decisamente inferiori. È sicuramente una scelta soggettiva, anche se un mutuo di lunga durata ci assicura maggiore flessibilità, dal momento che potrà essere comunque abbreviato con progressive estinzioni supplementari di capitale, senza pagare penali.

Il consiglio che diamo è quello di verificare i tassi d’interesse che vengono applicati al variare del rapporto (LTV), vedrete come cambierà la rata e quindi il costo finale.

Ma l’aspetto fondamentale, che vi faciliterà nella negoziazione del costo del mutuo, sarà la vostra capacità di reddito.

Un ultimo consiglio è quello di valutare accuratamente che capitale richiedere.Un mutuo ha un tasso di interesse inferiore a quello dei normali finanziamenti, per cui è più conveniente chiedere alla banca una cifra più alta di quella strettamente necessaria, che potrà essere usata anche per acquistare l’arredamento, estinguere un finanziamento in corso,..

Gianfranco Mozzali

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