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Surroga del mutuo

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Surroga del mutuo, Conviene cambiare banca e mutuo? Quanto costa la surroga del mutuo?




Surroga del mutuo e già stato trattato in un precedente articolo. La surroga, o portabilità, altro non è che la possibilità di trasferire il proprio mutuo ad un’altra banca che offre un tasso a condizioni più convenienti. La surroga vale per i mutui prima casa, seconda casa e per quelli relativi a ristrutturazione. Affrontiamo di nuovo il discorso con i dati aggiornati al 1° trimestre del 2015.

È notizia recente che, secondo i dati dell’ABI (Associazione Bancaria Italiana), su un campione di 78 banche, nei primi 3 mesi del 2015 si è avuta una crescita di erogazione dei mutui concessi alle famiglie, rispetto allo stesso periodo del 2014, pari al 50%.

Sicuramente una forte spinta a questa crescita è dovuta al calo dei tassi, che ha favorito anche un raddoppio, rispetto ad 1 anno fa, delle richieste di mutuo a tasso fisso. Nel complesso, tuttavia, i mutui  a tasso variabile rappresentano ancora il 67% del totale dei finanziamenti erogati nel primo trimestre 2015.

I motivi di questa inversione di tendenza, possono essere riassunti in tre punti:

  1. crollo dello SPREAD (“ricarico che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base quale proprio ricavo”), che si attestano a 1,80% per il tasso variabile e 1,9% per il tasso fisso. Negli anni 2010/2013 lo spread si attestava tra il 3% ed il 5%;
  2. discesa dei prezzi di vendita degli immobili, anche del 20%;
  3. maggiore disponibilità delle banche ad erogare i mutui, spinte anche dalla politica della BCE (Banca Centrale Europea) che attraverso l’immissione di liquidità, il cosiddetto “quantitative easing”, avviato da inizio marzo in Italia, ha incentivato le banche a riattivare il credito verso l’economia reale.

Tutto questo non deve però far cantare vittoria. Da una parte l’incertezza verso il futuro frena ancora le famiglie italiane e dall’altra le banche, per evitare il timore di vedere aumentare le sofferenze, hanno ridotto l’importo massimo erogabile.

Torniamo alle nostre domande originali, ovvero: conviene cambiare banca e mutuo? e quando costa la surroga?




A partire dalla seconda metà del 2014 c’è stato un boom di richieste di surroga del mutuo, con l’obiettivo di ridurre la rata pagata alla banca ed i tassi di interesse. Vi ricordo però che la surroga era stata introdotta già nel 2007 grazie al Decreto-Bersani-surroga-mutuo e forniva un ottimo strumento per ricontrattare con la banca stessa le condizioni applicate al mutuo, soprattutto nel periodo in cui lo spread continuava a crescere. Chi lo ha fatto, si trova oggi ad avere tassi di interesse molto bassi (0,70/0,80%) o mutui di durata inferiore a quella inizialmente prevista (è il caso di mutui a rata fissa ma durata variabile per cui il vantaggio è doppio) senza per forza cambiare istituto di credito. La surroga del mutuo  è principalmente conveniente per chi ha stipulato il finanziamento prima del 2013, quando i tassi di interesse erano alti, con risparmi possibili, su un periodo di 15 anni, anche fino a 20.000 Euro. Ovviamente fatevi stampare un piano di ammortamento e confrontatelo con quello precedente. Chiedete anche (ma ancora non tutte le banche lo danno), il modulo Esis, il prospetto informativo europeo che consente di confrontare l’offerta di surroga con le altre presenti sul mercato.

Quanto costa ai mutuatari la surroga del mutuo?
Il Decreto Bersani ha dato la possibilità di cambiare mutuo a costo zero e quindi la banca non può chiedervi spese di perizia, spese di istruttoria, spese legate ad accertamenti catastali. Anche le spese notarili devono essere a carico della banca. In particolare l’Art. 8-bis (“Disposizioni a tutela dei cittadini utenti”) dice espressamente:

Nell’ambito dei rapporti assicurativi e bancari è fatto assoluto divieto di addebitare al cliente spese relative alla predisposizione, produzione, spedizione, o altre spese comunque denominate, relative alle comunicazioni di cui agli articoli 5, 7, 8 e 13, commi da 8-sexies a 8-terdecies, del presente decreto.

Inoltre non siete obbligati ad acquistare una nuova polizza casa, con la banca che effettua la surroga, al posto di quella stipulata con la banca precedente. Non siete obbligati neanche ad aprire un conto corrente e a domiciliare lo stipendio.

Riassumendo, nessun istituto di credito vi può obbligare a:

  • aprire un nuovo conto corrente;
  • acquistare una nuova polizza casa;
  • domiciliare lo stipendio sul conto;
  • pagare spese per la surroga.

Per confrontare le varie proposte di mutuo potete cliccare sul seguente link:

Se volete approfondire l’argomento potete visitare questo sito: surroga mutuo.

Stefano Basso

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