Investire in box auto: a chi rivolgersi? quando conviene davvero?

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Investire in box auto può rivelarsi un’utile rendita passiva quando si voglia far fruttare un piccolo gruzzoletto che ci si è messi da parte nell’arco degli anni. In un’epoca in cui, soprattutto per i giovani intorno ai 40 anni, la previsione della pensione non è delle più auspicabili, crearsi una rendita può essere una valida alternativa alle tante assicurazioni integrative presenti sul mercato. L’acquisto di un immobile richiede molta più spesa rispetto a quella di un garage, già solo per l’esigenza di una richiesta di prestito presso una finanziaria.

E’ vero che attualmente moltissime persone comprano all’estero e tendono ad affittare ai turisti la propria casa, ma è anche vero che non tutti possono permettersi un’immobile in più. Inoltre, molte zone sono diventate così gettonate da aver portato ad un drastico alzamento dei prezzi, come è avvenuto per esempio in Portogallo e alle Canarie, che si sono rivelate vere e proprie “succursali” italiane.

Complice il fatto che questi paesi inizialmente avevano prezzi molto bassi e tasse altrettanto convenienti, che essendo zone marittime dal clima temperato tutto l’anno non prevedono costi di riscaldamento, la corsa all’acquisto ha fatto sì che i prezzi aumentassero vertiginosamente. Acquistare un box dunque può avere dei vantaggi, ma prima di addentrarsi in questa spesa, è bene sapere che bisogna fare un’attenta valutazione della zona, delle metrature e delle relative tasse da pagare. Se non teniamo conto di tutte queste cose, potremmo ritrovarci ad avere una spesa in più invece di una rendita.

A chi rivolgersi

L’acquisto può avvenire in totale autonomia tra privati, oppure tramite un’agenzia di intermediazione. Il primo passo da fare è quello di considerare tutte le sfaccettature comprese nel budget di spesa: tributi, costi di agenzia, di atto notarile e prezzo finale. Esistono moltissimi portali sul web che trattano, insieme agli immobili anche le rimesse, per cui una prima scrematura va effettuata sulla base delle offerte proposte.

Possiamo tenere tra i preferiti gli annunci che ci interessano e pianificare una serie di appuntamenti per visionare le condizioni del box. Una volta scelto quello che ci sembra più consono, possiamo chiedere un dettaglio dei costi comprensivo di tutte le voci. Quasi tutte le agenzie immobiliari hanno un form su cui annotano nel dettaglio le cifre relative alle spese.

Una valida alternativa sono le aste immobiliari, in cui si possono trovare vere e proprie occasioni a prezzi molto agevolati. Sul web ci sono portali dedicati che permettono di fare offerte direttamente online senza recarsi di persona all’asta giudiziaria. Per non incappare in truffe però, è sempre necessario evitare il fai da te ma rivolgersi ad un esperto del settore che saprà consigliarci al meglio.

Dove scegliere il box

Comprare un garage come abbiamo già detto può essere utile per far fruttare i nostri risparmi. Questo è utile sia nel caso in cui vogliamo affittarlo, che nel caso in cui vogliamo rivenderlo tra qualche anno. Prima di andare alla ricerca però, dobbiamo fare un’attenta indagine di mercato. Consideriamo che ad oggi, con l’avvento del car sharing e l’aumento dei mezzi pubblici come bus e metropolitane, il bisogno di un box nelle grandi città è calato drasticamente, complice anche l’ampliamento delle zone ZTL.

Dobbiamo quindi essere attenti e lungimiranti: se compriamo un garage in una zona ricca di rimesse, probabilmente compreremo ad un buon prezzo ma poi non riusciremo a rivendere o ad affittare a cifre che valgano la pena. Acquistare nel centro di Roma poi, potrebbe richiedere la stessa spesa che faremmo per un appartamento, e se non disponiamo di tanto denaro probabilmente non potremmo concludere l’affare. L’ideale sarebbe anticipare i tempi, comprando proprio dove sappiamo che la zona subirà una riqualificazione e quindi un maggior numero di abitanti.

Se prendiamo per esempio un box in cui stanno costruendo sopra ad un parcheggio libero all’aperto, sapremo già che in futuro venderemo o affitteremo bene. Comprare per esempio vicino agli stadi cittadini (il discorso non vale se si è in periferia) può essere una buona soluzione. La regola dunque è prendere il prodotto la dove sapremo che ce ne sarà più bisogno.

In città come Firenze Palermo e Genova, i prezzi sono calati in maniera drastica, fino al 30%, mentre resistono centri storici come Milano, Bologna e Napoli, dove i costi però superano i 30.000 euro. Le città più “economiche” ad oggi risultano essere Torino, Verona e Firenze.

Come scegliere il box

Valutata la zona, decidiamo le caratteristiche. Moltissime famiglie hanno più di un mezzo di trasporto, che siano utilitarie, motorini o biciclette. Avere un box preserva da eventuali danni all’auto, sia in caso di atti vandalici che di avvenimenti atmosferici come la grandine, per cui chi ha un’auto nuova è più propenso ad affittare un posto riparato. Innanzitutto prendiamo un box che abbia una buona metratura, una solida struttura senza infiltrazioni e una illuminazione sufficiente.

Se compriamo un posto di 10 mq, probabilmente avremo meno persone interessate alla nostra offerta. Meglio ancora se è presente anche un piccolo lavandino con acqua corrente, in cui ci possa lavare le mani o pulire oggetti sporchi di grasso, soprattutto per chi è solito usare il garage come laboratorio in cui cambiare le gomme o fare lavori manuali di vario genere. Un plus è anche la presenza di mensole e scaffalature dove riporre strumenti e utensili.

Le tasse da pagare

In caso di affitto, la prima tassa da pagare è quella dell’imposta di registro, circa il 9% del valore del garage. Per valore si intende quello effettivo e non quello del prezzo di vendita, che non deve essere inferiore ai 1000 euro. A questa tassa vanno aggiunti i 50 euro di imposta ipotecaria e altrettanti 50 euro per quella catastale.

Se invece abbiamo preso il box insieme all’abitazione, le spese rientreranno tutte insieme a quelle dell’immobile, circa il 2% del valore complessivo, in quanto si tratta di pertinenza all’abitazione principale e non una proprietà distaccata.

Questo discorso non vale se il garage è annesso ad una seconda casa, in cui l’imposta torna ad essere del 9%. Per togliersi ogni dubbio bisogna stare attenti alla destinazione d’uso scritta nell’atto di vendita. Quando parliamo di riaffitto inoltre, bisogna considerare le tasse sulle rate incassate, così come avviene per gli appartamenti, quando si fa la dichiarazione dei redditi.

Bonus 2018

Fortunatamente esiste un’agevolazione fiscale per chi compra o costruisce un garage. Si tratta del bonus garage 2018 che prevede una detrazione irpef sui costi sostenuti per la compravendita. Può essere richiesto sia per le spese di posti auto pertinenziali e già realizzati che per quelli in costruzione pertinente ad un’unità abitativa. E’ valevole anche per la costruzione di autorimesse ad uso comune. La pertinenza dunque deve essere un requisito fondamentale e di durata perpetua.

Guadagno reale

Chi decide di affittare il proprio box ha una rendita migliore di chi loca un appartamento (in proporzione, ovviamente). Le percentuali si aggirano intorno al 5,9% per la grandi città, a fronte di un 4,6% di un locale a due vani. I prezzi di affittano variano in base alle caratteristiche, ma si possono stimare intorno ai 150-180 euro per le zone con più domanda.

Se parliamo di periferia invece, il prezzo scende tra i 40 e gli 80 euro. In totale dunque, è possibile guadagnare cifre intorno ai 2000 euro all’anno, che possono arrivare fino ai 4000 o scendere fino ai 700, dipende dalle zone. Le città più costose come per esempio Napoli, in cui un box può arrivare fino ai 49000 euro, si possono guadagnare anche cifre superiori ai 7000 euro.

Infine, il consiglio è quello di acquistare un garage del valore tra i 20000 e i 3000 euro, in modo da poter effettivamente sostenere la spesa senza mangiarsi tutti i ricavi in tasse e imposte.

In conclusione, cosa fare?

Come abbiamo visto la decisione è molto personale. Prima di agire sarebbe meglio fare qualche consulenza presso agenti immobiliari freelance, che non abbiano vincoli di vendita ma che sappiano consigliare i clienti sull’andamento del mercato senza avere l’obbligo di vendere a tutti i costi.

Se compriamo per noi, valutiamo se vorremo restare per sempre nella stessa città o se il nostro lavoro o stile di vita ci porterà a cambiare spesso. Inoltre, in ottica di lungimiranza, valutiamo anche se abbiamo famiglia e comprare un box di pertinenza ci permetta di lasciare ai nostri eredi un quid in più, ammortizzando comunque il nostro investimento. Ultima nota, il box ha un’usura molto minore rispetto a quella di un’abitazione, quindi è più durevole nel tempo, per questo motivo, eccetto cause di forza maggiore come il crollo della zona residenziale, mantiene costante la sua rendita.

Prendere un box nei centri storici si rivela sempre una scelta vincente, poiché sono zone che non perdono abitanti ma che, grazie anche al turismo, permettono lauti guadagni, anche se, come abbiamo già detto,i prezzi di acquisto sono molto alti. Per chi è abituato ad effettuare questi investimenti e non ha problemi di budget, può essere valido affacciarsi al mercato estero, magari comprando in paesi che stanno crescendo molto nell’arco dell’ultimo decennio.