Investire in case di lusso: conviene? Quando farlo, zone migliori e tipologie di immobili

Investire nel mattone resta sempre la spesa a lungo termine più conveniente. L’acquirente però deve fare un minimo di analisi di mercato in cui deve valutare quale possa essere il periodo migliore per vendere o comprare. Oltre a questo, bisogna avere capacità d’analisi delle varie zone più redditizie, le modalità per far fruttare l’investimento e il reale budget di spesa che si deve affrontare.

Il costo di una casa, che sia di lusso o meno, non si limita al prezzo di acquisto ma prevede tutta una serie di tasse da pagare, sia nell’immediato che nel corso del tempo. Anche se non chiediamo un mutuo perché disponiamo di liquidità sufficiente per comprare, il costo dell’atto da pagare al notaio resta comunque una percentuale di cui tenere conto.

Premesse

Una casa di lusso può rivelarsi un bene prezioso se pensiamo di puntare sui luoghi turistici riservati ai ricchi. Capri, le coste della Sardegna, città d’arte come Venezia o località sciistiche famose come Cortina D’Ampezzo non sono per tutti, ma possono garantire laute entrate per affitti brevi riservati a soggiorni esclusivi. Oltretutto la zona della città scelta è molto importante, bisogna quindi selezionare con cura alloggi o case indipendenti poste in centro o in zone più periferiche, vicino alla spiaggia o alle piste da sci.

Il rendimento varia in base a diversi fattori: un appartamento di lusso in zona centrale costa molto di più e rende solo sul lungo periodo, quello in periferia costa meno e ha una rendita costante. Non esiste in realtà una zona sicura, perché il mercato varia e le zone vengono riqualificate o svalutate nell’arco degli anni. L’investimento migliore sarebbe quello di diversificare e optare per monolocali o bilocali di lusso in entrambe le zone della città.

Ovviamente questa possibilità dipende dal budget che abbiamo a disposizione. Qui ci può venire in auto la richiesta di mutuo a tasso fisso, che, con una rata piuttosto bassa, possiamo coprire con la locazione. L’importante è trovare inquilini che paghino puntualmente o assicurarsi che l’affitto ad eventuali turisti sia continuativo.

Conoscere bene il mercato dunque si rivela una mossa vincente, in questo caso possiamo rivolgerci a più consulenti immobiliari che trattino retail di lusso per ottenere una visione più globale. A meno che non conosciamo già personalmente il consulente, se ci affidiamo ad una semplice ricerca su google, è sempre bene consultare più figure professionali.

Gli immobili di pregio inoltre, non hanno la stessa tendenza di quelli tradizionali ma seguono un mercato leggermente diverso. I prezzi negli ultimi anni sono rimasti stabili senza scendere troppo come invece è avvenuto per le case normali. Le nuove costruzioni invece hanno costi in media più elevati rispetto al passato. Infine, la scelta di comprare una casa di pregio deve riguardare sia i servizi che la circondano che le particolarità architettoniche. Le ville sfarzose fino a pochi anni fa erano locate in posti piuttosto isolati da servizi come scuole e ospedali, mentre oggi la vicinanza a negozi e mezzi si trasporto ne aumenta il valore.

Acquistare in Italia

Comprare una villa di lusso in Italia è sempre un ottimo investimento. Anche se siamo portati a pensare che l’estero possa offrire occasioni migliori, in realtà il nostro paese vanta di paesaggi e luoghi di cultura che ogni anno attirano migliaia di turisti. L’Italia infatti, possiede in assoluto il maggior numero di beni artistici e di cultura dichiarati Patrimonio dell’Umanità dall’ UNESCO.

Le città storiche inserite nella lista UNESCO sono ben 47, tra cui Assisi, Napoli, Roma, Firenze, Venezia, Siena e Pisa. Nei vari centri storici di paesi minori ci sono più di 95.000 chiese monumentali, castelli, dimore storiche con giardini, conventi e rocche. Non sono da meno i parchi marini e quelli naturali come il Gran Paradiso, le Cinque Terre, le Dolomiti Bellunesi, il Circeo, il Gran Sasso, lo Stelvio, il Cilento, il Gargano, l’Aspromonte, l’Arcipelago della Maddalena e l’Arcipelago Toscano, ed infine il Vesuvio.

Il turismo approda sulle nostre terre per queste bellezze ma soprattutto per la nostra cucina, rinomata in tutto il mondo. I piatti tradizionali, i prodotti locali che si differenziano da regione a regione creano itinerari del gusto che sono gettonatissimi dai viaggiatori esteri e non.
Ci sono dunque tutti gli elementi necessari per valutare l’acquisto nel nostro paese, senza per forza comprare ville su spiagge caraibiche o in metropoli dall’altro capo del mondo. L’incoming, se abbiamo scelto bene il nostro immobile, è altamente sufficiente a farci rientrare delle spese e guadagnare.

Parlando di città autoctone, quelle più in crescita sono Milano, Torino e Napoli.
Roma è un evergreen che si porta appresso la sua storia millenaria, ma è difficile da vivere e per questo le città del nord la stanno lentamente scavalcando per soggiorni più lunghi. Continuano ad essere un must le dimore a piazza di Spagna. Napoli invece, in vista della sua riqualificazione, sta ottenendo sempre più consensi, grazie anche al rifacimento del porto e ad una maggiore attenzione ai mezzi di trasporto come la metropolitana, le cui stazioni sono vere e proprie opere artistiche.

Tipi di immobili

Sui vari siti dedicati ai retail di lusso, si possono trovare numerose offerte in varie zone di Italia. Ultimamente tirano un po’ meno le grandi dimore con molte stanze, spesso acquistare per ospitare matrimoni ed altri eventi in grande stile. Per coloro che invece vogliono investire sulla locazione, ad oggi si punta maggiormente sulla comodità della coppia, del business man o delle piccole famiglie. Tanto per farci un’idea delle tipologie di prezzo, elenchiamo qui qualche esempio di case ed appartamenti venduti vuoti, incompleti o arredati nelle varie zone d’Italia.

Verona, centro storico: il costo per un appartamento in pieno centro storico, composto da 3 bagni, 3 camere da letto, garage doppio, cucina e soggiorno, si aggira intono al 1.200.000€. A questo prezzo, venduto vuoto, si dovranno poi aggiungere le spese dell’arredamento (che dovrà ovviamente essere di pregio e non di recupero). In questo caso una buona soluzione potrebbe essere il frazionamento dell’immobile per ricavarne diverse unità.

• Caserta: per un attico con terrazzo di 200 mq si può spendere fino a 800.000 euro, ma in condizioni grezze, senza rifiniture. L’appartamento, composto da salone, cucina e sala, 4 camere da letto con cabina armadio e bagno in camera, prevede comunque lavori di pavimentazione, posatura di fissi e rasatura dei muri.
• Taormina: una villa in questo posto esclusivo della Sicilia, completa di parco, 9 camere e 6 bagni arredate con mobili prestigiosi, e terrazze panoramiche sull’ Etna, può costare anche più di 2 milioni di euro.
• Roma: i prezzi qui sappiamo essere davvero alti, con circa 1.500.000 euro ci si può permettere un appartamento vuoto al Parioli, di più o meno 250mq.
• San Gimignano, centro storico: per scendere verso prezzi più contenuti, si può valutare di prendere un alloggio di dimensioni normali (circa 100 mq) in Toscana. Qui, un appartamento all’interno di una palazzina, ristrutturato, può costare sui 300.000 euro.
• Gaiole in Chianti: parlando di itinerari del gusto una buona proposta è quella del tour enogastronomico. Le offerte per una piccola struttura indipendente, inserita tra i vigneti, dal sapore rurale, può costare fino a 350.000 euro, con una planimetria composta da 5 camere e due bagni disposti su due livelli.
• Venezia: un appartamento o porzione di villa di 300 mq in zona lagunare raggiunge i 780.000 euro. C’è da dire che i prezzi di questa città, in altre zone, sono rimasti piuttosto stabili, mentre la zona laguna continua a crescere.

Affitti

Visto quanto costa comprare una casa di lusso, adesso possiamo vedere alcuni casi riguardanti gli affitti, in modo da farci un’idea di quanto effettivamente si possa guadagnare da un investimento del genere. Calcolando la rata di locazione con i costi che abbiamo appena visto, possiamo immaginare a spanne il ricavo a lungo termine.

• Roma: un attico di lusso di circa 700 mq viene affittato a 15.000 euro al mese ( zona Parioli), mentre un appartamento di circa 130 mq, in centro storico, scende intorno ai 5.000. I prezzi si mantengono tra i 3000 e i 9000 nelle zone considerate decentralizzate, a seconda della metratura.
• Venezia: un alloggio affacciato sul Canal Grande, all’interno di una palazzina, composto da circa 150mq, ha un affitto mensile di 3000 euro (escluse spese condominiali di circa 500 euro al mese).
• Torino: un attico in via Roma, nel pieno centro storico fornito di tutti i servizi e di circa 300 mq, viene locato a 3.500 euro al mese.
• Sardegna: Se vogliamo scendere in Sardegna, nella zona di Sassari (per esempio Arzachena), per vedere quanto rende una casa in una località di mare, possiamo prendere come esempio una semplice dependance da 15 mq. Qui l’affitto costa addirittura più di 3000 euro al mese. In questi posti di mare inoltre, le locazioni vanno spesso a settimana (soprattutto in estate), per questo motivo, una villa indipendente nella zona di Olbia, con parco privato e 500mq composti da 6 vani e 8 bagni, può costare ben 13.500 euro a settimana (in bassa stagione!).