Come acquistare case e fare una plusvalenza alla vendita

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Gli investimenti immobiliari sono una delle vie migliori per incrementare il proprio profitto. Molti affaristi infatti acquistano alloggi per rivenderli ad un prezzo più alto attendendo il momento migliore sul mercato. Altri acquistano appartamenti da affittare sfruttando i vantaggi della cedolare secca, mentre altri ancora, comprano case all’asta. C’è da evidenziare che questa serie di investimenti richiede un buon budget di partenza, non solo per l’acquisto ma anche per la ristrutturazione e le tasse da pagare.

Premesse

Chi acquista un buon immobile in ottica di rivendita dopo qualche anno, deve tenere conto delle spese da affrontare durante tutto il periodo di stallo. I locatari invece, devono garantire una residenza dignitosa ai propri affittuari, ed occuparsi di tutte le spese extra del condominio. Questi redditi inoltre, vengono tassati dallo Stato che ne esige una parte dei profitti attraverso il pagamento dei tributi.

La grande differenza sta anche nel fatto che l’acquisto in contanti è ben diverso da uno effettuato con mutuo, sul quale ovviamente si pagano degli interessi sulle rate. Chi affitta spesso cerca di far pagare al proprio inquilino la cifra giusta per coprire queste spese, ma in questo caso non si può certo parlare di guadagno.

La via delle aste invece può essere una buona soluzione per chi ha un budget limitato, e desidera comprare un alloggio con una cifra devoluta senza prestiti di sorta. In questo caso, l’appartamento acquisito potrà essere rivenduto ad un prezzo molto maggiore, in modo da percepire subito un reale guadagno. Bisogna comunque tenere a mente che anche qui lo Stato prende almeno il 20% dell’ammontare. In pratica in Italia è molto difficile arricchirsi, perché lo Stato preleva quasi la metà di ogni tipo di incasso, che si tratti di transazioni finanziarie, lavoro autonomo, risparmi o addirittura eredità.

L’attività di acquisire case all’asta a prezzi minimi e poi rivenderle a prezzo pieno, prevede il pagamento della “plusvalenza” ovvero una tassa sulla differenza tra la cifra di acquisto e quella di vendita. Questo avviene per evitare speculazioni e truffe. La plusvalenza è obbligatoria soprattutto se la casa non è residenziale, se la vendita avviene prima di 5 anni e se non fa parte di un’eredità (in questo caso si paga un tributo diverso comunque).

Per pagare una cifra minore di plusvalenza si possono detrarre tutte le spese sostenute per una eventuale ristrutturazione dell’alloggio. La ristrutturazione ovviamente deve essere reale e certificata, con lavori essenziali per l’abitabilità della casa. Per esempio lavori su impianti elettrici ed idraulici, e non se ci si è limitati a dare il bianco alle pareti. La dichiarazione deve essere portata al momento del rogito con l’assegno che paga la cifra di tassazione stabilita. Se durante l’atto non si desidera passare attraverso il notaio per il pagamento della plusvalenza, sarà poi l’Agenzia delle Entrate ad inviare delle cartelle esattoriali.

Ovviamente attendere le cartelle non è la soluzione migliore, poiché sarebbero di gran lunga maggiorate, senza tenere conto delle ristrutturazioni effettuate.
La procedura per la compravendita di appartamenti deve essere quindi ben studiata, soprattutto se desideriamo comprare case all’asta: probabilmente questi alloggi saranno quasi sicuramente da rimettere a posto.

Come funzionano le aste immobiliari e come partecipare

L’asta immobiliare, come abbiamo visto, è una delle strade di acquisizione di un immobile, ad un costo vantaggioso. Le procedure sono piuttosto semplici, anche se possono essere strutturate in modi diversi.

Le Aste Giudiziarie sono un atto richiesto da un qualsiasi creditore (privato o pubblico, come per esempio una Banca a cui il mutuo non è stato pagato) che viene disposto dal Giudice Esecutivo, per togliere, in modo coatto, ogni proprietà dell’insolvente sulla propria casa, rimettendola in vendita al migliore offerente per poter saldare i debiti.
Chi fa l’offerta più alta, solitamente vince e si aggiudica la proprietà.

Esistono due modalità di asta, chiamate “con incanto” o “senza incanto”. In quella “senza incanto” chi desidera comprare la casa deve fare un’offerta scritta in busta sigillata, in cui viene inserita anche la cifra della cauzione (circa il 10% del prezzo d’asta). In questo caso, una volta aperte le buste, si prende come riferimento base l’offerta più alta e si indice una gara al rilancio tra i partecipanti. Spesso la cauzione viene poi restituita a fine aggiudicazione, ma in alcuni casi può essere trattenuta in parte (Se per esempio non ci si presenta o non si partecipa ai rilanci o non si salda subito il prezzo finale).

L’asta “con incanto” viene invece svolta più raramente. Si tratta di una gara pubblica in cui i rilanci vengono proposti entro 3 minuti. Trascorso questo tempo senza offerte, l’immobile viene aggiudicato all’ultimo offerente che ha parlato. Anche in questo caso ci si presenta con una cauzione del 10%. In questa soluzione però, le offerte possono proseguire anche dopo l’aggiudicazione, per un massimo di 10 giorni. Per poterlo fare bisogna ovviamente rilanciare di almeno 1/5 in più del nuovo prezzo e munirsi di una cauzione raddoppiata rispetto a quella iniziale. In questo modo si rifà tutto da capo, con le stesse modalità.

Si può partecipare alle aste senza l’aiuto di nessun professionista (tipo agenti immobiliari o avvocati) e senza particolari requisiti. Ovviamente l’unico a non poter essere presente è il debitore stesso. La vera convenienza di un acquisto del genere, soprattutto se l’immobile è in buone condizioni, è il fatto che non si pagano oneri notarili ma sono quelli fiscali, inoltre i prezzi stabiliti dai periti sono veramente molto bassi. Una volta che si è acquisito l’immobile, si deve obbligatoriamente saldare il costo totale entro 60 o 120 giorni, in base al regolamento previsto. In caso contrario, verrà trattenuta tutta la cauzione e l’asta si ripeterà con nuovi offerenti.

Il tutto viene regolarmente registrato presso il Tribunale, che si pregia di annullare eventuali mutui e pignoramenti che erano in atto sul quella abitazione.
Come abbiamo detto, bisogna essere presenti all’asta e parteciparvi, ma se non possiamo in prima persona possiamo delegare qualcuno con una procura speciale.
Trovare immobili in asta è semplice: esistono agenzie che si occupano solo di questo, ma ci sono comunque gli avvisi pubblicati dalla Cancelleria sia sui quotidiani che sui relativi siti web. Qui si può trovare anche il regolamento dettagliato con tutte le tempistiche per poter formulare una proposta.

Plusvalenza immobiliare cos’è e quando si paga

Per plusvalenza si intende la realizzazione economica ottenuta rivendendo una casa ad un costo più alto di quello che si è pagato per comprarla. Questa differenza è considerata come un reddito a parte e pertanto viene tassata, anche se non in tutti i casi. Quando si compra una casa con agevolazione prima casa per esempio, bisogna aspettare almeno 5 anni prima di rivenderla.

Se si vende prima, la plusvalenza è soggetta a tassazione, così come se l’immobile non è mai stato adibito a residenza principale. Il calcolo solitamente viene effettuato con l’aiuto di un dottore commercialista, che ne evidenzierà la cifra corretta da inserire nella dichiarazione dei redditi. Le vie per il pagamento sono due: o si sceglie di pagare l’aliquota Irpef relativa durante la dichiarazione, inserendola nel campo altri redditi, oppure si paga in sede di rogito. In questo caso si paga un’imposta sostitutiva di circa il 20% consegnando un assegno al notaio, che si preoccuperà si versarlo al momento della registrazione telematica dell’atto.

Come possiamo intuire, c’è una differenza tra prima e seconda casa. Come prima casa, trascorsi i 5 anni, non si paga nessun tributo, mentre come seconda abitazione non principale, il pagamento è obbligato.
La plusvalenza non si paga nemmeno nel caso in cui si riceve una casa in eredità e la si rivende, oppure se nella casa ha abitato un nostro familiare per la maggior parte del tempo.

Si può usufruire di un’agevolazione, pagando una differenza più bassa, quando vi siano stati fatti dei lavori di ristrutturazione dell’immobile. Il tutto viene regolamentato nell’articolo 68 comma 1 del testo unico delle imposte sui redditi, anche se non esistono voci dettagliate dei lavori ammessi. Si deduce comunque che debbano trattarsi di impianti o costruzioni edili necessarie all’abitabilità (tipo rifacimento del tetto, riscaldamento, elettricità, tubazioni varie).

Nel 2020, c’è stato un aumento dell’imposta rispetto al 2019, tramite la legge di bilancio n.89/20. E’ stato deciso un incremento dal 20 al 26% per tutte quelle case che vengono vendute prima dei 5 anni.

Da chi farsi consigliare per vendere con plusvalenza

Per non incappare in errori che potrebbero costarci sanzioni salatissime, prima di procedere è meglio informarsi al meglio. Possiamo sia recarci in agenzie specializzate sulle aste, che documentarci presso professionisti di trading finanziario. Inoltre è sempre consigliabile richiedere una consulenza notarile e dal commercialista. In questo avremo un quadro generale di come funzionano le procedure burocratiche e come dobbiamo comportarci nei confronti dell’agenzia delle entrate.

Documentarsi sul web può essere utile come prima infarinatura, ma è assolutamente necessario confrontarsi vis a vis con i professionisti dei vari settori. Porre le domande giuste, illustrare i nostri intenti ci permetteranno di investire al meglio i nostri risparmi e guadagnare veramente dalla compravendita di immobili.