Sfratti per finita locazione: come avvengono?

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Nel 2016, in Italia, sono stati emessi quasi 62,000 sfratti, la maggior parte dei quali dovuti a morosità, e la città che ne ha registrati di più è stata proprio Roma, seguita da Torino e da Napoli. I criteri dello sfratto per finita locazione, è stabilito dall’articolo 657 del codice civile, e può avvenire per diversi motivi.

Il procedimento

Allo scadere dei tempi previsti dal contratto di locazione, il proprietario può inviare a chi occupa l’immobile una comunicazione con la quale si comunica lo sfratto. Nella suddetta citazione, dovrà essere inserito l’avvertimento al convenuto che se non compare davanti al giudice entro la data prevista (entro una ventina di giorni dalla notificazione), si potrà convalidare lo sfratto.

In tribunale, entrambe le parti dovranno comparire, presentando la documentazione direttamente al giudice, il giorno dell’udienza. Se l’intimato non dovesse presentarsi, il giudica convaliderà automaticamente lo sfratto, disponendo la formula esecutiva che sarà effettiva entro trenta giorni, fatte eccezione per alcuni casi. Ad esempio, se all’intimato non è giunta la citazione oppure non ha potuto presentarsi per casi di forza maggiore.

Se, invece, l’intimato si presenza, può opporsi all’ingiunzione di sfratto, se sussistono dei validi motivi. Si apre, così, un ordinario procedimento di cognizione. Ma nel caso che il giudice non accetti questi motivi, perché infondati o privi di documentazione scritta, il giudice potrà decidere in favore della parte opposta.

In caso di morosità, il giudice può anche concedere il termine di grazia, ovvero un termine con il quale il giudice può concedere all’inquilino la possibilità di pagare l’importo dovuto, soprattutto se quest’ultimo è in gravi difficoltà economiche.

Nel caso che l’immobile sia affittato per uso abitativo, il giudice, a seconda dei casi, può concedere una proroga fino a sei mesi, per dare al tempo al locatario di lasciare l’immobile, altrimenti avrà a disposizione novanta giorni. Nel caso che l’inquilino rifiutasse di lasciare l’immobile, dovrà pagare una penale, come previsto dall’articolo 614 bis.

I motivi validi per lo sfratto di locazione

Ci sono diversi motivi per cui un conduttore può sfrattare un locatario, anche se prima dello scadere del contratto d’affitto. Tra questi, il più frequente è sicuramente la morosità nel canone dell’affitto o di altre spese della casa. Una seconda motivazione frequente, è la violazione dei termini del contratto d’affitto o la necessità di effettuare dei lavori nella struttura.

Può capitare di dover mandare via un inquilino perché si dimostra molesto, rumoroso o irrispettoso, verso gli altri abitanti del palazzo o i vicini di casa. Queste azioni devono incluse nel contratto di affitto, nel quale si specifica espressamente che il proprietario può sfrattare l’affittuario nel caso che provochi gravi fastidi o danni ai vicini.

Un’altra motivazione, può essere il mancato utilizzo dell’immobile. Se il conduttore, senza un giustificato motivo, non occupa o non utilizza in qualche modo l’immobile, il locatario è libero di sfrattarlo.

Non mancano nemmeno i casi in cui un proprietario non rinnovi l’affitto perché desidera occupare lui stesso l’immobile, o cederlo ad amici o parenti, o se vuole venderlo, sempre secondo i parametri previsti dal codice.